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北京南五环，亚洲最大单体购物中心之一北京荟聚，创下7050个泊车位的吉尼斯宇宙记录、年客流量超3000万东说念主次的喧嚣背后，一场触及无数资金和计谋调治的来去悄然落定。

8月中旬，多方信源表示，英格卡集团（IngkaGroup，总部位于瑞典，旗下业务涵盖宜家零卖、英格卡购物中心及英格卡投资三大中枢板块）计划出售其在中国内地运营的十座荟聚购物中心，首批出售无锡、北京和武汉的三座荟聚购物中心，来去总估值达160亿元东说念主民币。以泰康东说念主寿为首的险资财团成为接盘方，这只总畛域80亿元的Pre-REITs并购基金中，泰康认购30亿元，其他多家险资调治认购30亿元。

英格卡集团本人也认购了20亿元劣后级份额，剩余资金拟通过银行并购贷款处置。业内觉得，这起来去体现了外资集团在中国阛阓的计谋调治，更突显了保障资金在巨额交易地产来去中日益增强的影响力。

对外经济贸易大学立异与风险管制筹商中心副主任龙格指出，这项来去反应了险资对踏实收益和高讲演金钱的需求，通过收购训诲物业并计划REITs上市退出，收场金钱增值和恒久资金保值。异日险资针对中枢交易地产的布局可能捏续。破费物业REITs阛阓火热（如旧年涨幅超80%），提供流动性退出和踏实收益，允洽险资配置偏好。

分内海外金融征询结伙东说念主周瑾则对21世纪经济报说念记者示意，在面前经济转型和利率下行的布景下，“金钱荒”是险资投资靠近的健硕挑战。现在房地产处于阛阓低点，即即是有区位上风和运营邃密的交易地产神态，受大环境的影响也很大，而险资出手购买这些不动产神态，一方面是看中其恒久的现款流和讲演上风，尤其是通过专科机构的恒久运营，赢得踏实的现款流讲演可匹配其恒久金钱配置的需要，缓解“金钱荒”的情状；另一方面面前估值相对较低，且在来去结构策划中还有出售方的劣后安排，对险资的投资收益提供一定的保障，也允洽险资的风险偏好。

图片开头：麦静雯 摄

险资组团收购，英格卡保留运营权

从这笔来去的架构策划来看，泰康东说念主寿领投的基金遴荐了Pre-REITs结构。据了解，Pre-REITs并购基金是一种以最终通过公募REITs退出为主要计划，专注于收购、栽植和孵化具有后劲的基础门径或交易不动产神态的私募股权投资基金，频频在神态参预踏实运营期后，通过REITs收场基金退出，获取二级阛阓溢价退出收益。

基金统统80亿元资金中，泰康当作基石投资者认购30亿元，中银三星、中宏保障、盟国保障、大齐会东说念主寿等多家险企共同出资30亿元。

值得精明的是，来去完成后，神态运营团队不会篡改，英格卡将持续保留神态运营权。业内觉得，这种“金钱系数权与运营权分离”的形状，一方面确保了专科运营团队持续管制神态，另一方面又欢跃了保障资金对购入“现款流奶牛”的需求。据悉，这三座荟聚神态运营均已越过十年，能为低利率环境底下临利差损风险的险资提供踏实的现款流是其受到险资怜爱的一大原因。

龙格觉得，以泰康东说念主寿为首的险资财团，斥巨资收购此类训诲的大型购物中心，反应了险资对踏实收益和高讲演金钱的需求，通过收购训诲物业并计划REITs上市退出，不错收场金钱增值和恒久资金保值。

事实上，英格卡这次出售的并非边际金钱，而是其在中国阛阓的“压舱石”。北京荟聚（西红门神态）当作亚洲最大单体购物中心之一，2025年春节单日客流冲破15万东说念主次，年房钱超6亿元。

无锡荟聚依托地铁上风与15万平常米体量，2023年销售额达33.7亿元，恒久稳居区域榜首。武汉荟聚日均客流8万~10万东说念主次，出租率聚拢三年超95%。

英格卡出售这些优质金钱背后或是由于集团举座靠近的事迹压力。英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.6亿欧元，净利润降幅达46.5%。

从估值来看，三座荟聚购物中心总估值160亿元，对应建筑面积越过115万平常米，浮浅测算每平常米估值约为1.39万元。该估值与已上市的交易REITs比较，并不算贵。

据悉，英格卡还承诺投资本事保障机构的讲演率将接近7%。兴业证券研报数据显露，一线城市零卖物业成本化率约为5.5%～6%，而REITs阛阓部分优质神态成本化率以致仅为3.5%阁下。7%的承诺投资讲演率不错说处于较高水平。

对外经济贸易大学立异与风险管制筹商中心副主任龙格觉得，无锡、北京和武汉的荟聚购物中心，具有高客流量（如北京年3000万东说念主次）、高销售额（如无锡43亿元），承诺7%讲演率，且属于Pre-REITs神态，后续上市也有一定的增值空间。

险资加速布局交易地产已成常态

泰康东说念主寿这次收购并非个案，而是保障资金大畛域参预交易地产的缩影。

上半年以来，险资动作频频。阳光东说念主寿与太盟珠海、高和丰德等公司通过确立合作企业收购大连万达交易管制集团股份有限公司告成或波折捏有的48家计划公司的100%股权，触及多个万达广场神态；新华保障通过坤华股权投资已完成14座万达广场的收购；人人保障收购了上海鸿寿坊神态和多座万达广场；中邮保障也以百亿对价投资了上海博华广场。

凭据中国保障协会及保障公司官网表示的相关公告的虚假足统计，2025年上半年，祥瑞东说念主寿、中国东说念主寿、中国太保、建信东说念主寿等保障公司表示了10余笔大额不动产投资，共触及6个不动产神态，策划新增投资超40亿元，较旧年同期激增近600%，投资方针聚拢在交易办公、物流地产等收租型物业。

据仲量联行发布的跟踪数据，保障公司正成为中国内地交易地产成本阛阓的繁重力量。2022-2024年间，保障公司在中国内地交易地产的告成投资达93亿好意思元，投资畛域与英好意思等训诲阛阓终点，并居亚太区阛阓首位。

指点险资中恒久投资，REITs阛阓推动来去

监管政策为险资投资不动产提供了明确相沿。国度金融监督管制总局于2024年12月发布《保障资金期骗里面闭幕应用指引第5号——不动产投资》，步履险资不动产投资风控。

条目构建掩盖神态筛选、尽调、决议到投后管制的全历程风控，强化投后动态监控与退出机制管制。

政策层面还在偿付材干监管尺度中，将REITs投资风险因子从0.6调降至0.5，镌汰成本占用，为险资拓展投资空间提供了便利。

另外，2023年以来，证监会、国度发改委冷落了加速鼓励基础门径REITs常态化刊行的十条措施，鼓励公募REITs扩募。2024年更出台专项见知简化审核历程，告成推动破费物业REITs阛阓火热，为险资搭建起“收购优质金钱→栽植运营→REITs上市退出”的闭环。

一系列政策调治均指向饱读舞险资加大对交易地产等恒久金钱的投资力度。业内东说念主士指出，除了上述破费型物业，日前盟国在上海收购的长租公寓等，齐是允洽险资恒久配置条目的金钱类型。

另外，这次来去遴荐的Pre-REITs基金形状，让险资既能赢得踏实房钱，又能在退出时享受流动性溢价，进一步强化了恒久配置能源。

从面前破费基础门径REITs上市的证实来看：嘉什物好意思破费REIT上市以来涨超80%，中原华润交易REIT、中原草创奥特莱斯REIT、中原大悦城交易REIT等以购物商城为底层金钱的REITs神态成立于今也有超50%的涨幅。

破费基础门径REITs上市证实健硕，也为Pre-REITs投资提供了退出通说念。

周瑾指出，关于金钱质地较好的神态，进一步通过公募REITs的形势进行证券化，在开释本人成本压力的同期，还不错利用本人金钱管制材干加多盈利。现在这类底层金钱的REITs是受到阛阓怜爱的，是以头部保障机构也齐很有积极性来获取好的神态和金钱。

这次领投的泰康东说念主寿2025年上半年净利润达159.98亿元，同比增长164.56%，在非上市险企中名挨次一。其投资性房地产金额2020年至2024年间，鉴识为226.82亿元、278.53亿元、313.60亿元、363.70亿元、410.77亿元，增长近一倍。

保障资金以其畛域大、期限长、踏实性高的性情开云体育(中国)官方网站，正在成为不动产投资领域的繁重力量。跟着更多险资捏续流入，交易地产的成本结构或被重塑。